分析國際資金進入房地產市場的不同影響的論文
隨著我國國民經濟的不斷發展，城市化進程的加快，加上資本逐利性本質的驅動和國際房地產金融環境等多種因素的影響，加上人民幣升值預期的不斷膨脹，使得國際資本的進入呈現總額逐年增長，范圍逐步擴大，方式趨于金融化，總體趨于多元化等特點。
據商務部數據顯示，我國房地產市場已成為外商直接投資的第二大產業。由于房地產業上下游相關產業眾多，又與金融業緊密聯系，房地產業的風險很容易波及到其他產業，并影響整個國民經濟的安全和社會的穩定，亞洲金融危機在利用外資方面也曾帶給我們沉痛的經驗和教訓。
一、國際資本流入對房地產市場的正面影響
（一）容納國際規則，加快我國房地產業國際化進程。外資的注入不僅促使我國房地產業的開放度，也為國內房地產企業提供了新的發展思路，特別是一些跨國公司的入駐、并購等，更使國際房地產業運作規則被我國房地產業逐漸借鑒并容納，使我國房地產業的規范度、透明度得到了明顯提高，加快了國內房地產業的國際化進程。最重要的是會出現“羊群效應”，引來更多外資公司進入，加速內外資房地產服務公司間的競爭，使得房地產業各鏈條更加專業化，形成更加細分的房地產市場鏈條，進一步促進房地產設計、施工、開發、運營、物業管理、財務咨詢和房地產金融等各領域專業分工。
（二）緩解資金壓力，促進我國金融創新。眾所周知，房地產業屬于資金密集型行業，而由于我國金融市場不夠發達和完善，國內房地產業的融資渠道比較單一。從表1可以看出，我國房地產企業自籌資金和利用外資僅占資金來源的30%左右，其絕大部分資金還是依賴銀行貸款。與此同時，除2008年下半年我國為應對美國次貸危機而采用了較為寬松的貨幣政策外，其他均為緊縮貨幣政策。所以，近幾年來房地產企業面臨的資金壓力可想而知。而外資此時進入房地產業，在一定程度上緩解了行業發展的資金瓶頸，有利于彌補中國房地產市場的資本短缺。
房地產與金融始終緊密相連。金融業的發展助推房地產業的發展，同樣房地產業的發展也會促進金融管理的創新。伴隨外資房地產企業的進入，為促進房地產業的快速健康發展，我國對國有商業銀行實行了現代股份制改造，實施了以中國建設銀行的住房抵押貸款證券化（MBS）和國家開發銀行發起的信貸資產證券化（ABS）等業務試點，加快了我國外匯管理體制的變革，引入了合格境外機構投資者制度（QFII），并于2005年實施人民幣匯率形成機制改革。事實證明，通過近年來的發展，我國金融產品得到了豐富，金融管理制度和金融體系得到了完善，金融管理思路得到了創新和拓展。（表1）
（三）產生外溢效應，加速我國產業結構升級。按照新增長理論，對外開放和FDI的大量進入還可以產生一種外溢效應。同時，還有國內學者運用投入產出模型計算發現，我國房地產業每增加1單位產值可帶動國民經濟各產業增加1.416單位產值，其中對金融業、保險業、商業的帶動效應均為0.145，居其他產業之首。房地產的發展能帶動國民經濟的增長，外資進入也會帶來經濟的增長，那么外資房地產的進入對經濟增長的拉動是不言而喻的。最終原因在于國際資本的流入，尤其是FDI通過“外溢效應”和“學習效應”使中國企業的組織管理效率、技術水平不斷提升，從而提高了國民經濟的綜合要素生產率。（表2）
據不完全統計，房地產業與其他60多個產業相關聯。換句話說，房地產業的興衰直接影響60多個產業的興亡。比如鋼鐵產量的一半用于房地產建設；鋼鐵直接關系到煤炭、電力和運輸行業，運輸行業又關系到石油。四大金剛“金、油、煤、鐵”都基本與房地產密切相關，由此延伸輻射到的`其他行業更是數不勝數。因此，外資進入我國房地產對我國其他產業的發展乃至整個國民經濟都具有一定意義。
二、國際資本流入對房地產市場的負面影響
（一）助推房地產價格，影響宏觀政策有效性。近年來，不管是我國房價還是房價收入比都在節節攀高，房價收入比更是遠遠超過了國際通行標準（不超過3∶1）以及世界銀行認定標準（不超過5∶1）。可以基本判定，我國有些城市房價畸高，已經出現房地產泡沫。國際資本的流入盡管談不上是我國房地產市場泡沫的始作俑者，但卻是吹大房地產泡沫的推波助瀾者。
根據周建軍教授《我國房地產價格的影響因素及其合理性研究》（財貿經濟2009年第4期）一文，現引用其房價決定理論模型：式中，PQ：房價；LQ：土地價格；GDP：經濟發展形勢；HI：房地產投資；NC：人民生活水平；M2：貨幣供應量；R：利率；JQC：消費者對房價的預期。
其中，上述公式上方的正負號是各解釋變量的一階偏導符號，表示各基本經濟要素增加時，房價的變動方向，其中需要重點說明的是與國際資本緊密相連的M2。M2為廣義的貨幣供應量，包括流動中的現金、銀行（企業）活期存款、居民存款和企業定期存款。而國際資本的流入使得M2增加。根據上述公式的推導可知，當其他變量不變時，M2增加時，房價呈正方向變動。即國際資本增加時，房價會上漲。2001年以來，隨著流入房地產業的直接投資逐年增長，占比逐步擴大，我國房價也隨之不斷追高。
面對樓市的過熱，我國政府同時采取了提高存款準備金率、提高房貸首付比例、公布房價目標定價等一系列調控措施，特別是多次提高存款準備金率來控制商業銀行信用創造能力，凍結銀行體系的流動性，但收效甚微，房價仍是一路高歌。說明我們從一條途徑調控M2的同時，還存在著另外一條途徑對M2進行補足。國際資本或國際熱錢是其中最大的一個補給源頭，同時還能帶動更多內資進入，從而影響我國宏觀調控政策的有效性。
（二）導致資源配置失衡，危害實體經濟。在國際資本流入我國房地產市場助推房價的同時，因為心理預期的影響，投資者會帶著資本逐利性的本能，進一步加大對房地產的投入，轉移其他產業資金，從而把應該投入其他產業的資金改為投向房地產市場而導致資源配置失衡。
另外，房地產行業長期高額利潤，使有的企業不惜拋棄主業投入房地產。比如，四川長虹、雅戈爾、凱樂科技等都在從事房地產，曾經作為新經濟象征的聯想公司同樣也成立了地產投資公司。這也必將使其在本行業上的投入減少，創新能力不足，可持續發展能力下降，最后甚至可能出現產業“空心化”。這種惡果在房地產泡沫破裂后的日本和香港都已經有所體現。我國本身產業創新能力就有限，房地產超高的吸引力只會進一步導致實體經濟創新能力衰退，勉強維持在低水平生產狀態，經濟巨人只是在裹足前行，對實體經濟的危害不堪設想。
（三）破壞借貸平衡，引發金融危機。隨著投入房地產資金的不斷擴張，房地產泡沫會不斷復制與膨脹，最后不堪重負，泡沫破滅，而增加金融體系的危險，影響金融體系的穩定。而目前現實已是如此，房地產開發企業資金大部分來自于銀行貸款，其負債率均在70%以上，自有資金僅占35%左右，如果加上銷售環節的住房按揭貸款負債率會更高。我們按照1∶40的比例（即1美元進入房地產的同時會對應有40元人民幣的貸款）計算，我們的信用額度將擴大到幾千億元以上。如果處理不當或像東南亞一些國家運用政策不當，將會形成銀行呆賬或者外資的集體撤離，從而誘發銀行體系的信貸風險，影響我國整個國民經濟的穩定。東南亞金融危機和美國金融風暴就是前車之鑒。
（四）牽制經濟發展方式轉變，殃及整個社會。房地產泡沫的長期存在會導致經濟結構和社會結構的失衡。因為一個社會的資源總量是不變的，房地產預算增加的同時就會相應減少其他領域或者產業的投資預算。與此同時，房地產與土地供應緊密相連，由于城市地價持續高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低效率使用，土地投機的傾向日益凸顯。因此，如果資本、土地等基本生產要素向房地產的過度集中，加之投機僥幸心理的不斷加重，就會使得我國提倡的新興產業無人問津，經濟結構調整會顯得非常吃力，轉變經濟增長方式也會無疾而終。
同時，由于房地產價格的上升，房地產持有者與非房地產持有者、大都市圈與地方圈的資產差距會越來越大。特別是外資投資的房地產更多的是打著為上等服務的旗號，在相同的環境下，房價更是高出一籌，這些都會招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，容易誘發很多深層次的社會問題。
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