房地產開發財務管理制度

　　通過財務活動加強經濟核算，改善經營管理，降低籌資、占資及開發成本，不斷降低消耗，增加積累，是提高投資效益和經濟效益的重要途徑。下面是yjbys小編為您收集整理的房地產開發財務管理制度，供大家參考

　　一、財務管理的任務

　　(一)、籌集管理資金

　　為了保證公司經營的需要，想方設法籌集資金，合理運用資金，充分發揮資金的使用效能，加快資金周轉，尤其是提高自有資金的收益率。是房地產公司財務管理的主要任務。

　　房地產公司的經營特點是前期資金投入大，回收周期長。在資金使用上，除了產品開發的物化成本外，還有較高的籌資成本和資金使用成本，隨著國家政策的調整以及市場物價的提高，這些成本呈上升之勢。因此，對各項支出的統籌安排、分別輕重緩急、嚴格控制、注意節約、防止浪費。既是會計人員的責任，也是的財務管理的重大課題。

　　(二)搞好經濟核算

　　通過財務活動加強經濟核算，改善經營管理，降低籌資、占資及開發成本，不斷降低消耗，增加積累，是提高投資效益和經濟效益的重要途徑。

　　(三)發揮財務監督的作用，維護財經紀律

　　公司的經營、管理、服務，必須依據國家的方針、政策和財經法規以及財務計劃，對公司預算開支標準和各項經濟指標進行監督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果不斷提高，確保資金分配符合企業利益最大化原則。同時，要在分配收益上嚴格遵守國家規定，及時上繳各種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤。

　　二、財務會計管理制度

　　財務管理制度是公司內部管理的重要制度，是保證有關財務管理工作規范化、標準化的一系列具體規定。可分為以下幾類制度：

　　(一)會計核算方法及憑證賬冊制度

　　(1)采用借貸復式記賬法，會計科目和核算方法以企業會計制度為依據，結合本公司的核算體制，設置各類賬簿和二級核算單位;

　　(2)原始憑證是記賬的依據，財會人員必須認真審核各種原始憑證，要求一切原始憑證必須審批手續完備、合法，內容真實，數字正確，日期和印章齊全，大、小寫相符等，盡可能減少白條報賬，不得有涂改。一切原始憑證經審核無誤后，才能填制記賬憑證，據以記賬;

　　(3)會計應對一切原始憑證記賬負責，賬簿的記載不得挖補、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應使用鋼筆，不準用鉛筆或圓珠筆，發生錯誤應根據性質，采用劃線更正或紅線更正。憑證、賬冊應根據專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。有關會計報表、賬冊、會計憑證保存年限按法規規定辦理，一般不得少于十年;

　　(4)指定專人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現金收據、發貨票據等，動用時由領用人辦理領用手續。對誤寫的收據或作廢的支票，應注銷作廢章，妥善保存，不得銷毀廢棄。

　　(二)貨幣資金管理制度

　　(1)嚴格按照國家有關現金管理制度的規定，除抵補現金庫存外，非經銀行同意，不得將業務收入坐支留用，嚴格分清收支兩條線;

　　(2)做好庫存現金的保管工作，有關證券和現金必須放保險箱內，確保安全。對指定使用備用金的人員必須進行定期檢查、核對，做好備用金的管理，庫存現金不得超過銀行規定的限額。

　　①建立健全現金賬目，做到日清月結，錢賬相符，杜絕白條抵庫或賬外現金，禁止私立“小金庫”;

　　②對超過現金收付限額以上的收付款項，必須通過銀行結算。

　　(三)費用報銷制度

　　1、為了加強現金報銷管理，嚴格執行財政紀律，對各項現金報銷擬定以下制度：

　　(1)差旅費報銷制度(詳見具體制度，下同);

　　(2)業務招待費報銷制度：

　　(3)銷售費用報銷制度;

　　(4)工程物資支出報銷制度

　　2、費用報銷程序

　　根據目前公司的機構設置，費用報銷程序暫定如下:報銷單據填好后，交會計部經理復核，由會計部經理簽字后交財務總監審批，再由財務總監交有關部門簽批。金額在500元以下，由部門負責人簽批，500元以上1000元以下由主管副總簽批，1000元以上由總經理簽批。

　　3、工程款支付管理制度

　　工程款支付不單是財務部門的事，與工程預算部門、施工現場管理部門息息相關，關系到保證工程施工進度、工程質量等方面的全局。

　　(1)每個項目開工以后，工程預算部門應當為財務部門提供項目的形象工程進度表，包括項目進度和時間進度的工程量及工作量;

　　(2)根據施工合同和工程進度審批撥款，每月的工程進度表都應當有現場本公司甲方代表和技術負責人的簽字，其中一聯附在工程款申請單后。

　　(3)按照審批程序由會計部經理核實總進度，總付款，應扣款等數據后，再由財務總監審核簽批，技術負責人復核工程量并簽批后，最后由總經理簽批。

　　(四)財務成本核算管理制度

　　1、開發成本的分類

　　按成本開發的對象進行分類，開發成本應當分為四類：

　　(1)、土地開發成本

　　(2)、房屋開發成本

　　(3)、配套設施開發成本

　　(4)、代建工程開發成本

　　這些開發成本的分類是根據產品開發的不同階段的重點內容來確定的，會計核算中也應當分門別類進行賬戶設置。

　　2、開發成本的核算單位

　　根據開發成本的不同類別，應當設置不同級次的賬戶，

　　(1)土地開發成本，由公司財務部按項目設置二級賬，按支出的明細設置三級賬戶;

　　(2)房屋開發成本，由公司財務部按項目設置二級明細帳，由項目部單獨進行明細核算，項目部按照房屋棟號設置二級核算賬戶，按照支出明細設置三級明細賬戶;

　　(3)配套設施開發成本，由公司財務部按項目設置二級明細帳，由項目部單獨進

　　行明細核算，項目部按照公用建筑、綠化工程、道路、停車場等明細項目設置二

　　級核算賬戶，按照支出明細設置三級明細賬戶;

　　(4)、代建工程開發成本，由公司財務部按項目設置二級明細帳，由項目部單獨進行明細核算，項目部按照代建的具體項目設置二級核算賬戶，按照支出明細設置三級明細賬戶;

　　(5)各類開發成本中，發生的間接費用一般應按照消耗定額

　　進行攤銷，但無定額或特殊情況下也可用平方米數量、人工工資、使用金額等標準進行攤銷;

　　(6)開發產品過程中發生的管理費用、財務費用、預備費用等期間費用，一般由公司進行核算，必要時也可按一定標準在項目間進行攤銷。

　　(五)業務收入的管理制度

　　1、收入的類別

　　按銷售對象確定收入類別，應分為：

　　(1)土地及場地轉讓收入

　　(2)商品房銷售收入

　　(3)配套設施銷售收入

　　(4)代建工程結算收入

　　(5)出租產品租金收入

　　2、業務收入統一由公司財務部核算，其他分支機構及項目開發部無權自行決定出讓或出租公司產品，在公司授權委托的前提下，下屬單位才能代收部分收入，并應及時解交公司財務部。

　　(六)往來賬目清理制度

　　做好結賬收付款的工作是保證經營正常運轉的重要環節。財務人員要及時結賬收款，催收應收賬款。過月未收的賬款，要上門催收。對月終尚未清理的債權債務，由主管會計列出清單，列明欠款金額、欠款時間、欠款原因等內容上報財務總監。財會人員不能解決的事項應及時向領導反映。

　　(七)固定資產管理制度

　　1、固定資產的范圍和分類

　　(1)凡購入單價在2000元以上，其使用時間在一年以上的資產，均列為固定資產;

　　(2)單價不滿2000元的資產，而使用時間在一年以上的大批量同類資產，也列為固定資產;

　　(3)固定資產分為房屋及建筑物，車輛、機械設備，辦公家具及電器設備，等四大類。

　　3.固定資產的賬務處理

　　(1)固定資產實行分級管理，物資管理部門應建立分類明細賬和固定資產登記卡，使用部門應掌握本部門的物品情況，建立物品使用登記卡;

　　(2)購入、自制和饋贈的固定資產，一律開具驗收單，并填寫登記卡，標明編號;

　　(3)固定資產領用時應填寫領用單，并由使用人在登記卡上簽名，表明其設備由其保管使用;調離崗位時應將物品繳回，并注銷賬卡;

　　(4)固定資產的報廢、報損，應由部門填寫報廢、報損單，經財產管理部門審核后，按批準權限逐級審批，方可核銷;

　　(5)固定資金調撥，應嚴格按規定辦理。調撥時，先由部門填寫調撥申請單，經雙方部門領導和上級主管部門簽章后有效，使用部門不得自行處理。

　　4.固定資產的管理職能

　　(1)固定資產管理員應負責管理部全部財產的管理，辦理固定資產的購置、驗收、領發、建卡、報廢、報損的處理及賬務核算工作，做到賬、卡、物相符，每年末進行一次清點、核賬，并及時調整賬目;

　　(2)為保證固定資產賬、卡、物的準確性，管理部門和使用部門要相互配合，定期進行盤點，盈、虧要填表，通過財務部門調整賬、卡。

　　(八)存貨管理制度

　　1、工程物資采購制度

　　工程材料采購成本是構成房地產開發企業產品的主要支出之一，關系到產品的質量和企業的效益，也是最容易產生舞弊的環節，在開發商供應主要材料的前提下，管好材料采購工作是提高經濟效益的重要途徑。因此，嚴格的采購制度是避免出現“質次價高”的首要保證。

　　(1)工程支出實行月計劃制度，凡是下月需支付的工程材料、人工工資、機械臺班其他大項支出，都應當在上月根據工程進度和經營狀況作出資金使用計劃，此計劃由工程預算部門、總經辦等部門負責;經總經理辦公會批準后，在當月25日前報財務總監;

　　(2)工程物資采購支出實行購前詢價制度，下月工程物資采購計劃確定后，由總經理指定人員負責詢價，詢價按照貨比三家的原則，從質量、價格、服務三個方面確定供貨商家;

　　(3)工程物資采購以后，實行嚴格的驗收制度，尤其是大宗工程物資，要按科學的方法計算其數量。發現數量短少，任何人不得擅自入庫;

　　(4)長期使用的、量大的工程物資，盡可能實行合同采購方式，有利于保證產品質量，供貨及時，結算方式規范。

　　(5)其他物品的采購管理制度

　　除了上述工程物資的采購以外，公司內關系到產品開發的各項間接支出，也應當納入計劃和合同管理，

　　(九)會計報表制度

　　會計報表是反映經營狀況，財務收支執行情況的重要手段，其書面報告是領導和上級主管部門了解公司財務狀況和經營業績的重要信息來源，也是編制以后年度資金預算、收支計劃的重要依據。對報表編制的要求如下：

　　1、保證報表的數據準確，內容完整，報送及時，手續完備;

　　2、根據管理和對外報送的要求，設計能夠滿足經營管理需要的報表格式;

　　3、對年度結算報表，應附有報表附注及分析收支計劃執行情況的說明。

　　三、財務管理的機構及職責

　　(一)財務部門機構的設置

　　公司的財務會計與其他行業的機構設置也大致相同，只是工作內容和方法有行業的特點。根據公司的具體情況、資質等級及規模大小、人員可以靈活配備。財會部門一般可設置下列人員：財務總監、會計部經理、記賬會計、出納員。

　　(二)財會人員的崗位職責

　　1、財務總監

　　(1)直接對公司董事會負責，日常工作在總經理領導下進行;

　　(2)每月、每季審核各種會計報表和統計報表，寫出財務會計分析報告，送總經理審閱;

　　(3)為公司決策提供經濟依據和備選方案，當好企業負責人的經營管理參謀;

　　(4)負責對外與經濟有關的行業管理、銀行、稅務等部門聯系，處理好與財務相關的各單位之間的關系，樹立良好的企業社會形象;

　　(5)審核控制各項費用的支出，杜絕浪費;

　　(6)合理有效地經營管理好企業的金融資產，為企業創造利潤;

　　(7)根據行業的具體特點、依據財會管理有關法規、政策、文件，制定財會管理的內控制度和操作流程;

　　(8)組織擬定各項費用標準的預算方案，送企業領導、業主委員會和相關主管部門審核、修定;

　　(9)研究熟悉和實施相關的工商、財會及稅務、物價等管理制度，運用法律、行政處分和經濟手段保護公司的合法權益

　　2、會計部經理

　　(1)向財務總監負責，具體管理公司的會計核算工作;

　　(2)每日做好各種會計憑證和賬務處理工作;

　　(3)檢查銀行、庫存現金和資產賬目，做到賬賬相符，賬實相符;

　　(4)檢查、監督公司各項收入的及時收繳，保證企業資金的正常運轉;

　　(5)審核每月收支憑證，核對總賬，明細帳。更正記賬錯誤;

　　(6)每月、每季按時做好各種會計報表和報表附注;及時報給財務總監。

　　(7)負責檢查、審核各經營管理部門及下屬分支機構的收支賬目，向財務總監及時匯報工作情況;

　　(8)指導、管理其他會計和出納員的業務工作

　　(9)完成財務總監交辦的其他工作。

　　3.出納員

　　(1)遵守公司員工守則和財務管理制度;

　　(2)嚴格執行各項報賬制度，對未經審批程序的單據，不得給予報銷和支出貨幣資金

　　(3)管理好公司的現金收付、銀行存款的存取，保管現金、有價證券、銀行支票等;

　　(4)及時追收企業各種應收款項，保護企業利益不受損失;

　　(5)編制有關現金收付記賬憑證、現金日記賬、銀行日記賬的工作;

　　(6)及時辦理各項轉賬、現金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計記賬;

　　(7)完成會計部經理交辦的其他工作。

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