北海市物業服務收費管理實施細則

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北海市物業服務收費管理實施細則

　　為貫徹執行《廣西壯族自治區物價局廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳關于印發〈廣西壯族自治區住宅小區物業服務收費管理辦法〉（試行）的通知》（桂價格〔2013〕62號）精神，規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進我市物業服務行業健康發展，結合我市實際情況，現將《北海市住宅小區物業服務收費管理實施細則》（試行）印發給你們，并將有關問題通知如下，請遵照執行。

　　一、住宅小區物業服務收費各等級基準價及浮動幅度公布前，依法成立業主委員會之前的住宅物業服務收費仍按《北海市普通住宅小區物業服務等級標準基準價》（北價格字〔2008〕68號）規定執行。

　　二、停車收費指導標準公布前，依法成立業主委員會之前的住宅物業車輛停放服務費仍由物業服務企業報市物價局核定，依法成立業主委員會之后的住宅物業車輛停放服務費暫由物業服務企業與業主委員會協商約定。車位（包括車庫）租賃費及車位物業服務費暫由當事人協商約定。

　　三、電梯維護費指導標準以及裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務）標準公布前，依法成立業主委員會之前的電梯維護費指導標準以及裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務）由物業服務企業報市物價局核定，依法成立業主委員會之后的電梯維護費指導標準以及裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務）暫由物業服務企業與業主委員會協商約定。

　　北海市物價局北海市住房和城鄉建設局

　　2013年12月18日

　　北海市住宅小區物業服務收費管理實施細則

　　第一條、為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《廣西壯族自治區住宅小區物業服務收費管理辦法》（試行）以及國家和自治區相關規定，結合我市實際，制定本實施細則。

　　第二條、本細則適用于北海市市區內（不含鐵山港區，下同）住宅小區的物業服務收費及監督管理。

　　第三條、本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

　　第四條、物業服務收費應當遵循公平、公正、公開以及服務標準與收費標準質價相符的原則。

　　第五條、市物價局會同市住房和城鄉建設局負責本市區內住宅小區物業服務收費的管理監督工作，并監督和指導合浦縣、鐵山港區做好本轄區內住宅小區物業服務收費的管理監督工作。

　　第六條、物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　依法成立業主委員會之前的住宅物業服務收費實行政府指導價。依法成立業主委員會之后的住宅物業服務收費實行市場調節價。

　　第七條、實行政府指導價的物業服務收費，采取分等級定價方式。市物價局會同市住房和城鄉建設局根據物業服務等級標準及服務質量、服務成本等因素，制定各等級基準價及浮動幅度（最高不超過15%），并抄送自治區物價局、自治區住房和城鄉建設廳備案。

　　第八條、實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業根據實際提供的物業服務水平，在規定的基準價及浮動幅度范圍內確定，并報經市物價局、市住房和城鄉建設局核準備案后執行。市物價局與市住房和城鄉建設局要加強對執行情況的監管。

　　業主或業主委員會對物業服務企業提供的服務等級有異議雙方協調不下的，可向市住房和城鄉建設局申請核準。

　　實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主委員會雙方協商確定。

　　第九條、實行政府指導價的物業服務收費，市物價局可根據物業服務企業前3年的物業服務成本監審情況、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整收費標準。已評定服務等級并實施等級收費的住宅小區可參照新的等級收費標準執行。制定或者調整物業服務收費政府指導價應進行成本監審。

　　住宅小區各等級物業服務收費基準價及浮動幅度、電梯維護收費指導標準和物業小區停車收費（包括車輛停放服務費、車位租賃費和車位物業服務費）指導標準，以及裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務）標準由市物價局會同市住房和城鄉建設局制定和公布。

　　第十條、按照鼓勵先進、優質優價的原則，對榮獲國家物業管理示范小區榮譽稱號的項目，其物業服務收費可經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主或業主大會同意，并經市住房和城鄉建設局核實、市物價局核準，按項目現行物業服務收費標準上浮10%。榮獲自治區級物業管理優秀小區榮譽稱號的項目，物業服務收費標準上浮8%。榮獲市級物業管理優秀小區榮譽稱號的項目，物業服務收費標準可上浮5%。

　　第十一條、物業服務等級標準由市住房和城鄉建設局參照自治區物業管理服務等級標準指導意見制定并公布。市住房和城鄉建設局應當制定物業服務等級評定的具體辦法，并負責本市區內物業服務等級的評定工作，以及做好物業服務等級評定的監督指導工作。住宅小區物業服務等級須三年評定一次，達不到等級服務標準的須進行整改，整改不達標的，經市住房和城鄉建設局認定，作降級處理。

　　第十二條、實行政府指導價的物業服務收費構成包括物業服務成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。

　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（含共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費用。電梯專業維護保養和年檢費用另行計費收取）。

　　3、物業管理區域（包括單元樓道）清潔衛生費用。

　　4、物業管理區域綠化養護費用。

　　5、物業管理區域消防設施維護費用。

　　6、物業管理區域秩序維護費用。

　　7、物業服務企業辦公費用。

　　8、物業服務企業固定資產折舊。

　　9、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。

　　10、經業主同意的其它費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業服務成本。

　　物業服務企業合理配備的管理、服務人員職數按物業小區實際管理、服務的合理需要及相關政策規定核定。不合理的管理、服務人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業服務成本或者物業服務支出構成。

　　第十三條、物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業的物業服務收費，應當按照市住房和城鄉建設局核定的服務等級和市物價局規定的政府指導價執行。建設單位應根據市住房和城鄉建設局核定的物業服務等級，在對應的物業服務等級收費基準價和浮動幅度內與物業服務企業約定具體收費標準，并報經市物價局備案。

　　達不到法定交房條件的住宅小區，物業服務收費由建設單位承擔。因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成住宅小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當相應降低，差額部分由建設單位補償物業服務企業。相應的物業服務等級由市住房和城鄉建設局認定。

　　在依法成立業主委員會之前的物業服務收費，物業管理區域內因特殊原因或合同期滿確需變更物業服務企業的，建設單位應在原物業服務合同約定的物業服務等級、收費標準不變的前提下，制定選聘方案并向全體業主公示后，按照規定另聘物業服務企業。

　　需提高物業服務等級、收費標準的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并報經市物價局、市住房和城鄉建設局核準備案后執行。

　　第十四條、住宅小區竣工驗收合格后，業主或者物業使用人應當從物業交付之日起，根據市物價局與市住房和城鄉建設局核定的收費標準按月交納物業服務費和電梯維護費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用和電梯維護費由開發建設單位全額交納。

　　電梯維護費由電梯維護保養費、年安檢費、綜合保險費、維修材料費及其他費用構成。

　　物業服務合同有約定的，物業服務費和電梯維護費可以預收，預收時間不得超過3個月。

　　第十五條、物業服務費按《房屋所有權證》（未辦理《房屋所有權證》之前按購房合同）標注的建筑面積計收。與住宅配套的儲藏室不得收取物業服務費。

　　第十六條、物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位及環衛管理單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費。

　　專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第十七條、物業服務企業對裝修住宅進行指導和監督。業主對其物業進行室內裝修的，物業服務企業可向業主收取裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務），具體收費標準由市物價局會同市住房和城鄉建設局制定。物業服務企業不得以任何名義收取裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等類似費用。

　　裝修過程因破壞公共部位及設施需要修復的費用，按實際發生數額由業主或使用人承擔。

　　第十八條、實行小區出入證管理的，每戶5人以內（含5人）的出入證（含IC卡等）由建設開發單位免費配置。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業服務企業可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標準由物業服務企業報市物價局核定。

　　第十九條、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應經業主大會同意，或者經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第二十條、住宅小區停車收費實行政府指導價。市物價局會同市住房和城鄉建設局制定在本地區執行的基準價及浮動幅度（最高不超過20%）。具體收費標準由當事人在規定的基準價和浮動幅度內以合同的形式約定。

　　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。小區停車收費包括車位租賃費、車輛停放服務費和車位物業服務費。車輛停放服務費用于車位（車庫）的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等。

　　車位出租單位收取車位租賃費后不得再向承租人收取車位物業服務費，車位物業服務費應由出租人或單位承擔。業主在物業管理區域內的公共停車位（車庫）內停車應交納車輛停放服務費。物業服務企業收取車輛停放服務費后不得再向業主收取車位物業服務費。業主在自己擁有使用權的車位（車庫）內停車應交納車位物業服務費。業主或者物業使用人對車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

　　占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共場地停放汽車的，應當經業主大會或專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意才可收取車輛停放服務費，收費標準不得高于同一小區露天配套停車場車輛停放服務費標準，所得收益主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。物業服務企業應對收費收入單獨設立帳目，并定期向全體業主公布收支情況。

　　第二十一條、治安、消防、搶險、救護、環衛、特種車輛等在小區內執行公務時停車不需交費。其他車輛在物業管理區域內3小時內（含3小時）停放的應予免費。超過3小時的，可按次收取車輛停放服務費。過夜的，按天收取車輛停放服務費。同時要實行明碼標價規定。

　　第二十二條、物業服務企業根據業主的自愿委托提供物業服務合同約定以外的服務，其收費由雙方協商。

　　第二十三條、物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十四條、物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同。

　　第二十五條、物業服務收費應按規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督。除本細則中規定的收費項目以及業主自愿委托要求提供特定服務的收費外，物業服務企業不得另行收取其他費用。

　　第二十六條、物業服務企業應當于每年第一季度在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十七條、物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。

　　物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

　　第二十八條、業主大會成立之前對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人或物業服務企業，可以向市物價局申請協商調解。業主大會成立后對物業服務收費有爭議的，業主、業主大會、物業使用人或物業服務企業，可以向市住房和城鄉建設局申請協商調解。

　　第二十九條、市物價局對物業服務收費實行成本監審和價格監測。物業服務企業應當按照市物價局的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第三十條、市物價局應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由市物價局依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規的規定予以處罰：

　　（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的。

　　（二）自立收費項目或者自定標準收費的（業主自愿委托要求提供特定服務的除外）。

　　（三）強制或者變相強制服務并收費的。

　　（四）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的。

　　（五）不按規定實行明碼標價的。