淺析物業(yè)服務(wù)等級(jí)與物業(yè)費(fèi)
導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)管理師指按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，通過(guò)對(duì)房屋建筑及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修養(yǎng)護(hù)管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主、使用人提供服務(wù)的人員。自2010年開(kāi)始，原勞動(dòng)部物業(yè)管理師全國(guó)范圍內(nèi)暫停考試。
為進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理，全面提升物業(yè)服務(wù)整體水平，日前，市國(guó)土房管局印發(fā)《關(guān)于實(shí)施住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)化管理的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，在全市范圍推行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)化管理。
【每年1月公布物業(yè)檢查考評(píng)結(jié)果】
住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)包括物業(yè)管理基本服務(wù)和機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)管理。根據(jù)《意見(jiàn)》規(guī)定，住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)推行“雙四級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)。即：按照基本服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，劃分為一、二、三、四等四個(gè)服務(wù)等級(jí)，每個(gè)服務(wù)等級(jí)區(qū)分為優(yōu)秀、良好、合格和不合格等四個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
同服務(wù)等級(jí)實(shí)行不同繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)服務(wù)等級(jí)所達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)年度考評(píng)結(jié)果確定。考評(píng)實(shí)行百分制，其中物業(yè)管理基本服務(wù)權(quán)重為60%，機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)管理權(quán)重為40%。不同服務(wù)等級(jí)綜合得分在90分以上(含90分)的為本服務(wù)等級(jí)優(yōu)秀，得分在90至80分(含80分、不含90分)的為本服務(wù)等級(jí)良好，得分在80至60分(含60分、不含80分)的為本服務(wù)等級(jí)合格，得分在60分以下的為本服務(wù)等級(jí)不合格。物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)未配置電梯、消防等機(jī)電設(shè)施設(shè)備的'，只考評(píng)物業(yè)管理基本服務(wù)。
每年1月底前，市國(guó)土房管局匯總區(qū)縣檢查考評(píng)結(jié)果向社會(huì)公布，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定、人民法院審理物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)涉訴案件判決的重要依據(jù)。
【重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng)實(shí)行一票否決】
據(jù)《意見(jiàn)》規(guī)定，考評(píng)年度內(nèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目發(fā)生以下情況的，年度考評(píng)結(jié)果為不合格：在考評(píng)年度內(nèi)發(fā)生重大責(zé)任事故的;因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任引發(fā)重大群體或越級(jí)上訪事件，影響社會(huì)穩(wěn)定和正常社會(huì)秩序，造成惡劣影響的;因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任被媒體公開(kāi)曝光在社會(huì)上造成惡劣影響的;聘用無(wú)相應(yīng)資格證書(shū)的人員擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理的;電梯逾期未進(jìn)行年檢的;未按照協(xié)議約定及時(shí)退還裝修保證金及其他應(yīng)退還費(fèi)用的;挪用房屋專項(xiàng)維修資金和應(yīng)急解危專項(xiàng)資金的;被市國(guó)土房管局或者區(qū)縣房管局日常巡查公開(kāi)通報(bào)后不及時(shí)整改，一年內(nèi)被公開(kāi)通報(bào)三次(含三次)以上的;退出項(xiàng)目管理時(shí)不按照《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》等政策法規(guī)規(guī)定，履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)的;以及其他嚴(yán)重不良行為。
【物業(yè)資質(zhì)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理】
本市全面推行物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開(kāi)公示。已入住物業(yè)管理小區(qū)要全部設(shè)置政策法規(guī)宣傳欄、管理規(guī)約公開(kāi)欄、小區(qū)事務(wù)公示欄、物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)箱、業(yè)主委員會(huì)工作建議箱。將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)動(dòng)車場(chǎng)地占用費(fèi)、維修資金使用等內(nèi)容，全面向業(yè)主公開(kāi)公示，主動(dòng)接受監(jiān)督。
嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)年度評(píng)定公布制度，加大對(duì)違約、違規(guī)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管處罰力度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區(qū)年度考評(píng)結(jié)果全部為合格，優(yōu)良率80%以上，或者積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，為加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作作出貢獻(xiàn)的，給予企業(yè)表彰激勵(lì)。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)定期復(fù)核制度，對(duì)不符合原相應(yīng)資質(zhì)條件的，予以降級(jí)或取消資質(zhì)，健全企業(yè)退出市場(chǎng)機(jī)制。
【二手房交易需交齊物業(yè)費(fèi)】
本市將通過(guò)加強(qiáng)教育引導(dǎo)、強(qiáng)化行政約束、嚴(yán)格法律追究等綜合措施，提高物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率，為促進(jìn)物業(yè)服務(wù)良性循環(huán)提供有力保障。
對(duì)欠交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主開(kāi)展入戶收繳，并對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)小區(qū)物業(yè)事務(wù)公示欄將業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)情況進(jìn)行公示，公開(kāi)催繳。物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)的住宅小區(qū)被區(qū)縣房管局年度考評(píng)評(píng)定為合格以上的，該考評(píng)結(jié)果作為人民法院認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的重要證據(jù)。
住宅小區(qū)進(jìn)行二手房交易時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房屋交易機(jī)構(gòu)在打印《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》時(shí)，向交易雙方發(fā)放交齊物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)提示單。房產(chǎn)出賣人應(yīng)在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前交齊物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，并告知房產(chǎn)買受人。
拓展閱讀：
物業(yè)管理費(fèi)的概念
物業(yè)管理費(fèi)，是物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)付出的費(fèi)用。
物業(yè)費(fèi)包括什么
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6、辦公費(fèi)用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本
物業(yè)費(fèi)的四級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
四級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.35元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))
【基礎(chǔ)條件】
小區(qū)基本封閉;
有固定管理服務(wù)用房;
有簡(jiǎn)單的綠地、樹(shù)木、植物。
【公共秩序維護(hù)】
1、配備門崗室，設(shè)專人24小時(shí)值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證;對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車登記換證。
2、小區(qū)內(nèi)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志。
3、消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。
【保潔服務(wù)】
1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔。
2、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。
3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱。
4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。
5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
6、垃圾設(shè)施每周清潔1次，無(wú)異味。
7、公共區(qū)域玻璃每2個(gè)月擦洗1次。
8、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。
9、根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。
10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
在四級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，除基礎(chǔ)條件、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)必須達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)外，《辦法》中對(duì)房屋管理、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理和綜合管理服務(wù)也列出了相應(yīng)的規(guī)定，物業(yè)部門需符合所有條件，方能收取相應(yīng)的費(fèi)用。
【淺析物業(yè)服務(wù)等級(jí)與物業(yè)費(fèi)】相關(guān)文章：
2017秦皇島物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)08-20
吉林市物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)08-07
衢州市物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)（最新）08-12
南通市物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則08-14
物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何激勵(lì)與處罰員工08-29