房屋轉(zhuǎn)租合同的效力
房屋轉(zhuǎn)租合同是指房屋承租人將承租的房屋部分或者全部租賃給第三人,由第三人向承租人支付租金的合同。房屋轉(zhuǎn)租合同是以房屋租賃合同為基礎(chǔ)的,在房屋轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中,房屋租賃合同的出租人和承租人仍分別稱為出租人和承租人,與承租人建立租賃關(guān)系的第三人稱為次承租人。
一、房屋轉(zhuǎn)租合同的生效條件
轉(zhuǎn)租合同是房屋租賃合同的一種,因此其生效首先應(yīng)當(dāng)符合房屋租賃合同的一般生效條件,如當(dāng)事人具有相應(yīng)的行為能力、意思表示真實(shí)、采取法定的形式并經(jīng)過法定的程序,等等。除此之外,根據(jù)合同法及其他有關(guān)房屋租賃法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,房屋轉(zhuǎn)租合同的生效還必須符合下列條件:
(一)房屋租賃合同有效且尚未終止
首先,房屋轉(zhuǎn)租合同以房屋租賃合同為基礎(chǔ),只有房屋租賃合同合法有效且尚未終止的,房屋轉(zhuǎn)租合同才可能生效。其次,房屋轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人是房屋租賃合同中的承租人,只有承租人享有合法的租賃權(quán),才有資格將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三人。如果房屋租賃合同無效,承租人對(duì)房屋就沒有租賃權(quán),當(dāng)然無權(quán)將房屋轉(zhuǎn)租;如果房屋租賃合同已經(jīng)終止,承租人的租賃權(quán)已經(jīng)消滅,也不再具有轉(zhuǎn)租的資格。轉(zhuǎn)租人無權(quán)轉(zhuǎn)租房屋的,轉(zhuǎn)租合同也就當(dāng)然無效。
(二)經(jīng)出租人同意
盡管轉(zhuǎn)租的權(quán)利基礎(chǔ)是承租人的租賃權(quán),但轉(zhuǎn)租必然會(huì)影響出租人的利益,同時(shí),出租人與承租人簽訂房屋租賃合同時(shí),除非有特別約定,通常情況下都是認(rèn)可承租人自己使用、收益租賃房屋。因此,為了保護(hù)出租人的利益,也為了堅(jiān)持意思表示真實(shí)的原則,承租人將承租的房屋轉(zhuǎn)租的,必須經(jīng)出租人同意。合同法第224條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。”《城市房屋租賃管理辦法》第27條規(guī)定:“承租人在租賃期限內(nèi),征得出租人同意,可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。”該辦法第28條規(guī)定:“房屋轉(zhuǎn)租,應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意,并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。”
所謂經(jīng)出租人同意,既可以是在簽訂房屋租賃合同時(shí),出租人表示允許承租人轉(zhuǎn)租,也可以是房屋租賃合同簽訂后,出租人同意承租人轉(zhuǎn)租。但是,無論何時(shí)同意,均應(yīng)當(dāng)采取明示的方式,不可以默示同意。同時(shí),轉(zhuǎn)租房屋的數(shù)量、期限,用途等均應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意,不可超出出租人同意的范圍。此外,城市房屋轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意,并辦理登記備案手續(xù)。
未經(jīng)出租人同意,承租人擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租,或者未辦理轉(zhuǎn)租登記備案的,轉(zhuǎn)租行為無效,出租人有權(quán)解除合同。出租人解除房屋租賃合同的,房屋轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然也隨之解除!冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》[2] 第32條規(guī)定:“違反本辦法有下列行為之一的,由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門對(duì)責(zé)任者給予行政處罰:…(三)未征得出租人同意和未辦理登記備案手續(xù),擅自轉(zhuǎn)租房屋的,其租賃行為無效,沒收非法所得,并可處以罰款。”
(三)次承租人須符合法定的條件
次承租人其實(shí)就是房屋轉(zhuǎn)租合同中的承租人,其法律地位就是承租人,稱其為次承租人只是為了使其與房屋租賃合同中的承租人相區(qū)分,從而明確其與出租人和承租人之間的關(guān)系。因此,次承租人必須完全符合法律關(guān)于承租人的主體資格要求,法律、法規(guī)和規(guī)章對(duì)承租人主體資格有限制的,完全適用于次承租人。如根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第X條的規(guī)定,機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得租用或者變相租用城市私有房屋,因特殊需要必須租用的,須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。這樣,未經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn),機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得成為城市私有房屋轉(zhuǎn)租合同中的次承租人。
(四)房屋轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容與房屋租賃合同的內(nèi)容相適應(yīng)
房屋轉(zhuǎn)租合同是以房屋租賃合同為基礎(chǔ)的合同,因此,房屋轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容必須與房屋租賃合同的內(nèi)容相適應(yīng),否則無法生效。例如,除非出租人與轉(zhuǎn)租合同的雙方另有約定,轉(zhuǎn)租合同的標(biāo)的物只能是房屋租賃合同標(biāo)的物的一部或者全部,不能超出房屋租賃合同的范圍;轉(zhuǎn)租合同的期限必須在房屋租賃合同期限屆滿前屆滿,不能超過房屋租賃合同約定的期限!冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第29條規(guī)定:“轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期,但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。”
總之,房屋轉(zhuǎn)租合同只有既符合房屋租賃合同生效的一般要件,又符合上述特別要件,才能發(fā)生法律效力。
二、房屋轉(zhuǎn)租合同的效力
合同的效力是指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的一定法律拘束力。民法通則規(guī)定,民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;
(二)意思表示真實(shí);
(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益。
民法通則的規(guī)定,基本概括了有效合同的標(biāo)準(zhǔn)。房屋轉(zhuǎn)租合同只要符合上述條件應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同有效。在以下幾種情況下轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效:
1、房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人,已經(jīng)取得房屋出租人的書面或者口頭同意。這種行為完全符合合同法第二百二十四條的規(guī)定,依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定為有效。房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人未作反對(duì)表示的(默示),應(yīng)視為已經(jīng)取得了房屋出租人的同意,該房屋轉(zhuǎn)租合同有效。
2、房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人,未取得房屋出租人的同意,房屋出租人在不知情的情況下,房屋轉(zhuǎn)租合同應(yīng)認(rèn)定為效力待定。我國(guó)《合同法》第二百二十四條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,……合同繼續(xù)有效,……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的轉(zhuǎn)租,出租人知情后可能會(huì)產(chǎn)生兩種態(tài)度,一種是同意;一種是不同意。如果出租人同意轉(zhuǎn)租,那么轉(zhuǎn)租合同有效;如果出租人不同意轉(zhuǎn)租,那么就意味著出租人有權(quán)解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同,如果出租人解除該合同,轉(zhuǎn)租合同也就無效。因此,在房屋出租人不知情的情況下的轉(zhuǎn)租合同屬于效力待定的合同。
3、房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人,未經(jīng)房屋出租人同意,房屋出租人在知道該事實(shí)后,雖反對(duì)房屋轉(zhuǎn)租,但未與承租人解除原租賃合同,該房屋轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)有效。合同法規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同,并沒有規(guī)定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下,轉(zhuǎn)租合同應(yīng)予以解除。
房屋轉(zhuǎn)租合同范本
轉(zhuǎn)租人 (以下簡(jiǎn)稱甲方):
承租人 (以下簡(jiǎn)稱乙方):
當(dāng)事人就房屋轉(zhuǎn)租事宜達(dá)成以下合同:
第一條 轉(zhuǎn)租人經(jīng)得出租人的同意,就承租的坐落于 房屋m2轉(zhuǎn)租與承租人為居住使用而承租人依約承租。
第二條 轉(zhuǎn)租期限:自 起,至 止計(jì) 年。
第三條 租金:
1. 每月租金人民幣 元,每月 日以前繳納。
2. 保證金人民幣元,于轉(zhuǎn)租期滿交還房屋時(shí)無息返還。
第四條 使用轉(zhuǎn)租房屋的限制:
1.本轉(zhuǎn)租房屋系供住家之用。
2.未經(jīng)甲方同意,乙方不得將轉(zhuǎn)租房屋全部或一部分轉(zhuǎn)租、出借、頂讓,或以其他變相方法由他人使用轉(zhuǎn)租房屋。
3. 乙方于轉(zhuǎn)租期滿應(yīng)即將轉(zhuǎn)租房屋騰出交還,不得向甲方請(qǐng)求遷移費(fèi)用或任何費(fèi)用。
4. 轉(zhuǎn)租房屋不得供非法使用,或存放危險(xiǎn)物品影響公共安全。
5. 轉(zhuǎn)租房屋有改裝設(shè)施的必要,乙方取得甲方的同意后得自行裝設(shè),但不得損害原有建筑,乙方于交還轉(zhuǎn)租房屋時(shí)并應(yīng)負(fù)責(zé)回復(fù)原狀。
第五條 危險(xiǎn)負(fù)擔(dān):乙方應(yīng)以善良管理人的注意使用轉(zhuǎn)租房屋,除因天災(zāi)等不可抗拒的情形外,因乙方的過失致轉(zhuǎn)租房屋損毀,應(yīng)負(fù)損害賠償
之責(zé)。轉(zhuǎn)租房屋因自然的損壞有修繕必要時(shí),由甲方負(fù)責(zé)修理。 房屋轉(zhuǎn)租合同書范本
第六條 違約責(zé)任:
1.乙方違反約定方法使用轉(zhuǎn)租房屋,或拖欠租金達(dá)兩期以上,經(jīng)甲方催告限期繳納仍不支付時(shí),不待轉(zhuǎn)租期限屆滿,甲方得解除租約。
2.乙方于終止租約或轉(zhuǎn)租期滿不交還房屋,自終止租約或轉(zhuǎn)租期滿之豎日起,乙方應(yīng)按照每日 支付違約金。
第七條 其他特約事項(xiàng)
1.轉(zhuǎn)租房屋的稅費(fèi)由甲方負(fù)擔(dān),乙方水電費(fèi)自行負(fù)擔(dān)。
2.乙方遷出時(shí),如遺留家具雜物不搬的,視為放棄,可由甲方處理。
3.本合同轉(zhuǎn)租期限未滿,一方擬終止租約時(shí),須得對(duì)方的同意。
第八條 本合同一式 份,當(dāng)事人各執(zhí) 份為憑。
轉(zhuǎn)租人(甲方):
承租人(乙方):
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