簽訂抵押合同的注意事項

　　抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人意思表示一致所訂立的協(xié)議，它是抵押權(quán)設(shè)定登記的原因文件。由于抵押合同涉及財產(chǎn)數(shù)額較大，存續(xù)時間較長，法律關(guān)系較為復雜，因此，法律對此做出了明確規(guī)定。

　　1、抵押合同的形式

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當簽訂書面的抵押合同。”《擔保法》第三十八條規(guī)定：“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當以書面形式訂立抵押合同。”《物權(quán)法》第一百八十五條規(guī)定：“設(shè)立抵押權(quán)，當事人應(yīng)當采取書面形式訂立抵押合同，抵押合同一般包括下列條款：(一)被擔保債權(quán)的種類和數(shù)額;(二)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;(三)抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)額、質(zhì)量狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬;(四)擔保范圍。”

　　從上述規(guī)定可以看出，法律規(guī)定了抵押合同的形式和內(nèi)容，因此，抵押合同為要式合同，也是登記重要要件之一。

　　商品房抵押，應(yīng)當簽訂書面的抵押合同。抵押合同可以在主債權(quán)合同中訂立抵押條款的方式簽訂，也可以單獨簽訂。

　　2、抵押合同的主要內(nèi)容

　　抵押合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

　　(一)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所;

　　(二)主債權(quán)的種類、數(shù)額;

　　(三)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;

　　(四)抵押房地產(chǎn)的價值;

　　(五)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;

　　(六)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;

　　(七)抵押權(quán)滅失的條件;

　　(八)違約責任;

　　(九)爭議解決方式;

　　(十)抵押合同訂立的時間與地點;

　　(十一)雙方約定的其他事項。

　　以預購商品房貸款抵押的，應(yīng)當將生效的預購房屋合同作為合同附件。

　　3、涉外商品房抵押的公證

　　抵押人和抵押權(quán)人一方為香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)和外國的自然人、法人或者其他組織的，應(yīng)當經(jīng)公證機構(gòu)公證。

　　4、抵押合同的變更

　　抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，可以變更抵押合同，變更抵押合同，應(yīng)當簽定書面的抵押變更合同。

　　抵押商品房上存在兩個以上抵押權(quán)的，需要變更抵押合同的抵押權(quán)人，必須征得所有后順位抵押權(quán)人的同意。

　　5、抵押合同的終止

　　(1)抵押所擔保的債務(wù)已經(jīng)履行;

　　(2)抵押合同被解除;

　　(3)債權(quán)人免除債務(wù);

　　(4)法律規(guī)定終止或者當事人約定終止的其他情形。

　　6、價格預測

　　律師提醒，要根據(jù)該商品房的地點、年限、建筑結(jié)構(gòu)、民用及商用類型、實用性、擔保期間與市場價格預測，以及易變現(xiàn)性和可流通性確定貸款抵押率(一般不超過市場價格的70%)，并據(jù)此與抵押人簽訂抵押合同。

　　7、抵押合同不得約定的事項

　　訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有，但法律沒有明文限制在抵押權(quán)人未交清的事實發(fā)生后抵押權(quán)人可以和抵押人協(xié)商。

　　8、抵押商品房的保險

　　抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>

　　9、權(quán)利憑證的保管

　　抵押權(quán)設(shè)定后，《房屋他項權(quán)證》(原件)和房屋的保險單憑證(正本)等由抵押權(quán)人或其委托指定的人保管，由抵押權(quán)人承擔妥善保管責任。

　　10、特別提示

　　律師提示債權(quán)人，對房屋設(shè)定抵押的，連同抵押房屋所在的土地應(yīng)當同時抵押。

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