重慶申請公租房的收入
推行保障房制度,解決低收入和外來務(wù)工人員的住房需求,解決城鎮(zhèn)化帶來的農(nóng)民變市民,也同樣抑制了房價上漲。這一切背后,是地方政府對城市均衡發(fā)展的精細規(guī)劃。
房價調(diào)控“優(yōu)等生”
沒有房價暴漲,沒拍天價地王,沒出調(diào)控新政,同時經(jīng)濟增速排名前列,本輪房地產(chǎn)去庫存,重慶、長沙等城市可謂交出一份不錯的答卷。
足量土地供應(yīng),提前布局國有控股集團土地儲備,把握土地入市節(jié)奏,根據(jù)市場情況差別化投放。推行保障房制度,解決低收入和外來務(wù)工人員的住房需求,解決城鎮(zhèn)化帶來的農(nóng)民變市民,也同樣抑制了房價上漲。這一切背后,是地方政府對城市均衡發(fā)展的精細規(guī)劃。
調(diào)控得當(dāng)下的房價穩(wěn)定預(yù)期,讓本地購房者保持理性與克制,讓外來炒房者湮沒在巨量庫存中,才形成了房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的良性循環(huán)。
導(dǎo)讀
原重慶工商大學(xué)校長、重慶市學(xué)位委員會委員王崇舉10月8日對記者指出,重慶房價低,核心還是重慶土地供應(yīng)量大,另外重慶土地租金只交50年,和其他城市70年不一樣。而重慶還有大量公租房,供應(yīng)給大學(xué)生和農(nóng)民工,所以剛性需求少。
“我人在北京工作,是重慶本地人,假期來這買房。”10月4日,重慶江北嘴CBD某樓盤一位普通話口音的購房者對記者說。
當(dāng)日,記者在該樓盤遇到數(shù)名從北京前來購房的購房者。國慶長假期間,在重慶江北嘴CBD多個品牌大盤,以及嘉陵江以北的北濱一路的多個樓盤,記者都見到了外地來的看房客。
比如重慶江北金融CBD某樓盤滾動公布的信息稱,9月24日、25日、29日、30日,該樓盤分別接待了上海、北京、浙江、蘇州看房團,10月3日、5日、7日又有北京、深圳、上海浦東看房團前來。這些看房客稱,之所以假期來看房,主要是沖著重慶房價低,從長遠角度投資而買的。
有意思的是,在外地投資者蜂擁重慶炒房時,重慶大學(xué)教師賁向前對搶房毫無興趣。
早在2010年,他在重慶大學(xué)虎溪校區(qū)購買了一套商品住宅,當(dāng)時每平方米3000元左右。5年多時間過去,現(xiàn)在的房價每平方米才漲到4000多元,中間還有幾次漲跌波動。
“我暫時不打算再買房。”10月7日,他和記者聊起平穩(wěn)的重慶房價。
9月30日到10月6日夜間,北京、天津、合肥、鄭州、杭州、武漢等共計19城先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策。
多年來,重慶的房價在全國城市排名中,基本處于末位。以省會城市、副省級城市、直轄市匯總來看,重慶房價為倒數(shù)第三,每平方米售價僅僅高于銀川和呼和浩特。
原重慶工商大學(xué)校長、重慶市學(xué)位委員會委員王崇舉10月8日對記者指出,重慶房價低,核心還是重慶土地供應(yīng)量大,另外重慶土地租金只交50年,和其他城市70年不一樣。而重慶還有大量公租房,供應(yīng)給大學(xué)生和農(nóng)民工,所以剛性需求少。
他指出,這也是一種供給側(cè)改革。但土地產(chǎn)權(quán)50年不好借鑒。要借鑒經(jīng)驗的話,可以大力提供保障房,增加彈性供給,或者建設(shè)衛(wèi)星城市。另外還要嚴格實施限購限貸政策。
全國低房價
吸引外地投資者的,在于重慶樓市的價格洼地。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2015年重慶商品房均價才達到每平方米5360元的水平,低于全國平均水平。21世紀經(jīng)濟報道了解到,重慶目前的商品房均價,在全國屬于較低的水平。
重慶的大足、永川迄今仍有每平方米低于3000元的商品房。但是在北京的同類郊縣比如大興,房價已經(jīng)直奔三萬。
比如以最繁華的重慶江北嘴中央商務(wù)區(qū)來看,該地未來預(yù)備與北京金融街(10.30,-0.040,-0.39%)、上海陸家嘴(22.13,-0.210,-0.94%)的金融定位看齊,目前該地商品房價每平方米1萬元出頭,只有京滬同等區(qū)域商品房價的1/10。
如果看均價的話,根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字,2015年重慶商品房均價是5360元/平方米,甚至比2014年每平方米下跌了100多元。而2015年全國商品房平均價格是6793元/平方米,漲幅是7.9%。
今年8月重慶商品房均價每平方米7125元,只有上海的1/6,北京的`1/5,杭州和南京的1/3左右,也低于武漢、成都的均價水平。重慶作為直轄市,商品房均價大大低于一些省會城市和副省級城市。
對于重慶低房價的原因,交行金融研究中心研究員夏丹認為,重慶住房供給平衡,沒有出現(xiàn)明顯的供給過剩和需求過剩。
“無論從今后的發(fā)展還是供地來看,還有非常大的空間,不像現(xiàn)在許多一線城市,供地非常緊張。”她說。
21世紀經(jīng)濟報道獲悉,重慶房價低,這并不是因為價格一直沒漲,而是因為過去價格較低。
比如重慶2002年的商品房均價是1556元/平方米,在全國省會城市、直轄城市中僅高于呼和浩特和銀川。經(jīng)過多年小幅上漲,到了2014年,重慶商品房均價仍然僅高于上述兩市。
天量土地供應(yīng)
在2016年全國漲聲一片的背景下,重慶沒有跟風(fēng)暴漲,部分原因在于重慶的土地價格偏低,加上供應(yīng)大,開發(fā)商不敢定高價。
重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長劉貴文10月8日也強調(diào),重慶土地供應(yīng)量大,加上土地占用房價比例低,價格難以漲起來。
“重慶這么多年土地供應(yīng)量都比較大,而且整體經(jīng)濟發(fā)展相對落后;其次,重慶城市結(jié)構(gòu)比較特殊,城市空間分散,屬于多空間均衡發(fā)展城市。”他說。
記者也發(fā)現(xiàn),重慶各大房地產(chǎn)商拿地價格普遍較低,而低價拿地后沒出現(xiàn)高價賣房,原因在于供給充足。
2004年以前,京滬的土地供應(yīng)并不比重慶低。但是2005年后,京滬兩地房地產(chǎn)企業(yè)購置土地分別只有773.87萬平方米、754.32萬平方米,只有重慶1385.4萬平方米的一半左右。
此后的10多年間,重慶每年供地面積是京滬的2到3倍。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,2014年重慶供地1864.59萬平方米,京滬深分別是580.76萬平方米、313.18萬平方米、105.73萬平方米,也就是說2014年重慶供地面積是京滬深的3倍、6倍、18倍以上。
從項目的開發(fā)周期來看,房地產(chǎn)企業(yè)購置的土地一般在3-5年內(nèi)建成新房,近幾年京滬深的房價為何暴漲也就不難理解。
同理,2014年南京、杭州、武漢、廈門、天津、成都的房地產(chǎn)業(yè)購置土地面積分別只有重慶的1/30-1/7不等,這些城市房價顯然沒有逃過本輪上漲。
土地供應(yīng)的背后是房子。過去兩年,重慶商品房竣工面積在全部直轄市、副省級城市、省會城市中,位居全國第一。
重慶近幾年新增城鎮(zhèn)人口是60萬左右,但是2011-2014年每年供應(yīng)商品房套數(shù)是30多萬左右,重慶新增商品房套數(shù),足夠新增城市人口居住需要。
公租房保障需求
管好自己的人和地顯然還不夠,當(dāng)大量外地投資者蜂擁重慶時,重慶的房價還能扛得住嗎?
王崇舉認為,政府在限購限貸前就已經(jīng)保證了土地供給,保證了供需平衡,所以房價沒有大漲。“暫時也不太需要限購限貸來硬性遏制房價上漲。”
重慶土地供應(yīng)量大,且是組團發(fā)展,每個區(qū)都有好地段,主城區(qū)可用土地量較大,而且重慶八大投資集團的儲備地,形成了房價上漲的減震器,所以房價一直難以暴漲。
其次,重慶進城務(wù)工和剛畢業(yè)的大學(xué)生較多,有剛性房屋需求的人比重較少,重慶有幾千萬平方的公租房,保障了大部分新增居民的住房需求。而且重慶市人口偏老齡化,大都有以前政府提供的集資房,年輕人還可繼承父輩房屋,總體剛需比較小。
根據(jù)了解,目前在重慶買第二套住宅,首付要達到60%。買第三套必須全款。外地居民在重慶買第二套要收房產(chǎn)稅。
有炒房客存在以租還貸的想法,但這條路很難。即便是重慶最繁華的解放碑,以及金融CBD地區(qū),三居室每月租金3000元左右。兩居在大部分地區(qū)只能租1000多元到2000元左右。
而大學(xué)生、農(nóng)民工,甚至外地來渝人員,可以申請公租房。比如記者在重慶江北機場以北的空港家園看到,一套使用面積50多平方米的2居室公租房,每平方米每月租金11元。加上物業(yè)費等成本,1年租金僅8000元。
根據(jù)公開報道,重慶現(xiàn)在約有60萬農(nóng)民工、大學(xué)生住的是公租房。重慶市長黃奇帆在2013年曾透露,3年來出租了11萬套保障房、公租房,基本上分配比例是進城農(nóng)民工50%,原住民35%,大學(xué)畢業(yè)生15%。
重慶有無可能土地供應(yīng)減少,導(dǎo)致供應(yīng)不足,進而像其他城市一樣房價暴漲呢?這個可能性不存在。黃奇帆此前指出,2002年~2003年儲備了40多萬畝地,市政府計劃20年內(nèi)每年只開發(fā)5%,一年最多用2萬畝。照此計算,到2023年重慶的土地供應(yīng)仍充足。
劉貴文指出,重慶土地供應(yīng)量大,未來房價難以大漲。重慶部分區(qū)域地不多,但整體土地仍充足,比如像大學(xué)城、兩江新區(qū)等。
“重慶的良好經(jīng)驗就是土地供應(yīng)充沛,政府預(yù)估能力和宏觀調(diào)控能力強,可供其它城市學(xué)習(xí)。”劉貴文說。
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