重慶申請公租房的收入
推行保障房制度，解決低收入和外來務(wù)工人員的住房需求，解決城鎮(zhèn)化帶來的農(nóng)民變市民，也同樣抑制了房價上漲。這一切背后，是地方政府對城市均衡發(fā)展的精細規(guī)劃。
房價調(diào)控“優(yōu)等生”
沒有房價暴漲，沒拍天價地王，沒出調(diào)控新政，同時經(jīng)濟增速排名前列，本輪房地產(chǎn)去庫存，重慶、長沙等城市可謂交出一份不錯的答卷。
足量土地供應(yīng)，提前布局國有控股集團土地儲備，把握土地入市節(jié)奏，根據(jù)市場情況差別化投放。推行保障房制度，解決低收入和外來務(wù)工人員的住房需求，解決城鎮(zhèn)化帶來的農(nóng)民變市民，也同樣抑制了房價上漲。這一切背后，是地方政府對城市均衡發(fā)展的精細規(guī)劃。
調(diào)控得當(dāng)下的房價穩(wěn)定預(yù)期，讓本地購房者保持理性與克制，讓外來炒房者湮沒在巨量庫存中，才形成了房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的良性循環(huán)。
導(dǎo)讀
原重慶工商大學(xué)校長、重慶市學(xué)位委員會委員王崇舉10月8日對記者指出，重慶房價低，核心還是重慶土地供應(yīng)量大，另外重慶土地租金只交50年，和其他城市70年不一樣。而重慶還有大量公租房，供應(yīng)給大學(xué)生和農(nóng)民工，所以剛性需求少。
“我人在北京工作，是重慶本地人，假期來這買房。”10月4日，重慶江北嘴CBD某樓盤一位普通話口音的購房者對記者說。
當(dāng)日，記者在該樓盤遇到數(shù)名從北京前來購房的購房者。國慶長假期間，在重慶江北嘴CBD多個品牌大盤，以及嘉陵江以北的北濱一路的多個樓盤，記者都見到了外地來的看房客。
比如重慶江北金融CBD某樓盤滾動公布的信息稱，9月24日、25日、29日、30日，該樓盤分別接待了上海、北京、浙江、蘇州看房團，10月3日、5日、7日又有北京、深圳、上海浦東看房團前來。這些看房客稱，之所以假期來看房，主要是沖著重慶房價低，從長遠角度投資而買的。
有意思的是，在外地投資者蜂擁重慶炒房時，重慶大學(xué)教師賁向前對搶房毫無興趣。
早在2010年，他在重慶大學(xué)虎溪校區(qū)購買了一套商品住宅，當(dāng)時每平方米3000元左右。5年多時間過去，現(xiàn)在的房價每平方米才漲到4000多元，中間還有幾次漲跌波動。
“我暫時不打算再買房。”10月7日，他和記者聊起平穩(wěn)的重慶房價。
9月30日到10月6日夜間，北京、天津、合肥、鄭州、杭州、武漢等共計19城先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策。
多年來，重慶的房價在全國城市排名中，基本處于末位。以省會城市、副省級城市、直轄市匯總來看，重慶房價為倒數(shù)第三，每平方米售價僅僅高于銀川和呼和浩特。
原重慶工商大學(xué)校長、重慶市學(xué)位委員會委員王崇舉10月8日對記者指出，重慶房價低，核心還是重慶土地供應(yīng)量大，另外重慶土地租金只交50年，和其他城市70年不一樣。而重慶還有大量公租房，供應(yīng)給大學(xué)生和農(nóng)民工，所以剛性需求少。
他指出，這也是一種供給側(cè)改革。但土地產(chǎn)權(quán)50年不好借鑒。要借鑒經(jīng)驗的話，可以大力提供保障房，增加彈性供給，或者建設(shè)衛(wèi)星城市。另外還要嚴格實施限購限貸政策。
全國低房價
吸引外地投資者的，在于重慶樓市的價格洼地。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年重慶商品房均價才達到每平方米5360元的水平，低于全國平均水平。21世紀經(jīng)濟報道了解到，重慶目前的商品房均價，在全國屬于較低的水平。
重慶的大足、永川迄今仍有每平方米低于3000元的商品房。但是在北京的同類郊縣比如大興，房價已經(jīng)直奔三萬。
比如以最繁華的重慶江北嘴中央商務(wù)區(qū)來看，該地未來預(yù)備與北京金融街(10.30,-0.040,-0.39%)、上海陸家嘴(22.13,-0.210,-0.94%)的金融定位看齊，目前該地商品房價每平方米1萬元出頭，只有京滬同等區(qū)域商品房價的1/10。
如果看均價的話，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字，2015年重慶商品房均價是5360元/平方米，甚至比2014年每平方米下跌了100多元。而2015年全國商品房平均價格是6793元/平方米，漲幅是7.9%。
今年8月重慶商品房均價每平方米7125元，只有上海的1/6，北京的`1/5，杭州和南京的1/3左右，也低于武漢、成都的均價水平。重慶作為直轄市，商品房均價大大低于一些省會城市和副省級城市。
對于重慶低房價的原因，交行金融研究中心研究員夏丹認為，重慶住房供給平衡，沒有出現(xiàn)明顯的供給過剩和需求過剩。
“無論從今后的發(fā)展還是供地來看，還有非常大的空間，不像現(xiàn)在許多一線城市，供地非常緊張。”她說。
21世紀經(jīng)濟報道獲悉，重慶房價低，這并不是因為價格一直沒漲，而是因為過去價格較低。
比如重慶2002年的商品房均價是1556元/平方米，在全國省會城市、直轄城市中僅高于呼和浩特和銀川。經(jīng)過多年小幅上漲，到了2014年，重慶商品房均價仍然僅高于上述兩市。
天量土地供應(yīng)
在2016年全國漲聲一片的背景下，重慶沒有跟風(fēng)暴漲，部分原因在于重慶的土地價格偏低，加上供應(yīng)大，開發(fā)商不敢定高價。
重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長劉貴文10月8日也強調(diào)，重慶土地供應(yīng)量大，加上土地占用房價比例低，價格難以漲起來。
“重慶這么多年土地供應(yīng)量都比較大，而且整體經(jīng)濟發(fā)展相對落后;其次，重慶城市結(jié)構(gòu)比較特殊，城市空間分散，屬于多空間均衡發(fā)展城市。”他說。
記者也發(fā)現(xiàn)，重慶各大房地產(chǎn)商拿地價格普遍較低，而低價拿地后沒出現(xiàn)高價賣房，原因在于供給充足。
2004年以前，京滬的土地供應(yīng)并不比重慶低。但是2005年后，京滬兩地房地產(chǎn)企業(yè)購置土地分別只有773.87萬平方米、754.32萬平方米，只有重慶1385.4萬平方米的一半左右。
此后的10多年間，重慶每年供地面積是京滬的2到3倍。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2014年重慶供地1864.59萬平方米，京滬深分別是580.76萬平方米、313.18萬平方米、105.73萬平方米，也就是說2014年重慶供地面積是京滬深的3倍、6倍、18倍以上。
從項目的開發(fā)周期來看，房地產(chǎn)企業(yè)購置的土地一般在3-5年內(nèi)建成新房，近幾年京滬深的房價為何暴漲也就不難理解。
同理，2014年南京、杭州、武漢、廈門、天津、成都的房地產(chǎn)業(yè)購置土地面積分別只有重慶的1/30-1/7不等，這些城市房價顯然沒有逃過本輪上漲。
土地供應(yīng)的背后是房子。過去兩年，重慶商品房竣工面積在全部直轄市、副省級城市、省會城市中，位居全國第一。
重慶近幾年新增城鎮(zhèn)人口是60萬左右，但是2011-2014年每年供應(yīng)商品房套數(shù)是30多萬左右，重慶新增商品房套數(shù)，足夠新增城市人口居住需要。
公租房保障需求
管好自己的人和地顯然還不夠，當(dāng)大量外地投資者蜂擁重慶時，重慶的房價還能扛得住嗎?
王崇舉認為，政府在限購限貸前就已經(jīng)保證了土地供給，保證了供需平衡，所以房價沒有大漲。“暫時也不太需要限購限貸來硬性遏制房價上漲。”
重慶土地供應(yīng)量大，且是組團發(fā)展，每個區(qū)都有好地段，主城區(qū)可用土地量較大，而且重慶八大投資集團的儲備地，形成了房價上漲的減震器，所以房價一直難以暴漲。
其次，重慶進城務(wù)工和剛畢業(yè)的大學(xué)生較多，有剛性房屋需求的人比重較少，重慶有幾千萬平方的公租房，保障了大部分新增居民的住房需求。而且重慶市人口偏老齡化，大都有以前政府提供的集資房，年輕人還可繼承父輩房屋，總體剛需比較小。
根據(jù)了解，目前在重慶買第二套住宅，首付要達到60%。買第三套必須全款。外地居民在重慶買第二套要收房產(chǎn)稅。
有炒房客存在以租還貸的想法，但這條路很難。即便是重慶最繁華的解放碑，以及金融CBD地區(qū)，三居室每月租金3000元左右。兩居在大部分地區(qū)只能租1000多元到2000元左右。
而大學(xué)生、農(nóng)民工，甚至外地來渝人員，可以申請公租房。比如記者在重慶江北機場以北的空港家園看到，一套使用面積50多平方米的2居室公租房，每平方米每月租金11元。加上物業(yè)費等成本，1年租金僅8000元。
根據(jù)公開報道，重慶現(xiàn)在約有60萬農(nóng)民工、大學(xué)生住的是公租房。重慶市長黃奇帆在2013年曾透露，3年來出租了11萬套保障房、公租房，基本上分配比例是進城農(nóng)民工50%，原住民35%，大學(xué)畢業(yè)生15%。
重慶有無可能土地供應(yīng)減少，導(dǎo)致供應(yīng)不足，進而像其他城市一樣房價暴漲呢?這個可能性不存在。黃奇帆此前指出，2002年～2003年儲備了40多萬畝地，市政府計劃20年內(nèi)每年只開發(fā)5%，一年最多用2萬畝。照此計算，到2023年重慶的土地供應(yīng)仍充足。
劉貴文指出，重慶土地供應(yīng)量大，未來房價難以大漲。重慶部分區(qū)域地不多，但整體土地仍充足，比如像大學(xué)城、兩江新區(qū)等。
“重慶的良好經(jīng)驗就是土地供應(yīng)充沛，政府預(yù)估能力和宏觀調(diào)控能力強，可供其它城市學(xué)習(xí)。”劉貴文說。
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